黄文辉等代表：
您（你们）提出的《关于惠州市新型产业（M0）用地政策的议案》收悉，现答复如下：
随着近年产业转型升级的深入推进、周边城市创新资源的加速外溢，新业态、新产业迅猛发展，成为推动经济社会发展的重要生力军。与传统形态的工业厂房不同，新业态、新产业的用地具有研发用途比例高、用地类型混合成分高、用地需求多元化等特征，现行部分土地供应和管理政策已无法满足新业态、新产业的发展需求，且导致项目的开发效率较低。根据《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）、《广东省人民政府关于印发广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施的通知》（粤府〔2017〕90号）和《广东省自然资源厅关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知》（粤自然资规字〔2019〕3号）等文件精神，为进一步促进产业升级，全面支撑惠州参与粤港澳大湾区建设，惠州市自然资源局在借鉴广州、深圳、东莞等地先进经验的基础上，紧密结合惠州实际情况，专门前往市直相关部门及各县（区）进行调研，了解企业实际用地需求，并针对地价问题征求了相关专业机构的意见，先后公开征求全社会意见及各县（区）人民政府（管委会）、市直各有关部门意见，并组织召开专家论证会，根据相关部门、社会公众提出的建议进行了修改完善，形成了《惠州市新型产业用地管理暂行办法》（下称《暂行办法》）初稿。目前，已按规范性文件送审程序报市政府审批，待市政府审批通过后出台实施。
惠州市一些项目以“科研用地”、“传统工业用地”的供地方式已经无法适应项目需求，且导致项目的开发效率较低，出台《暂行办法》，有利于进一步促进产业升级，以招引规模大、效益好、运营能力强的优质平台商进行成规模、高品质开发为主攻方向，既能够为打造一批高品质的新型产业孵化器、加速器提供空间保障，也顺应了新业态、新产业持续快速发展的市场需求，有利于进一步加快推动高质量发展，全面支撑惠州参与粤港澳大湾区建设。
一、以M0政策为契机，促进粤港澳大湾区科技产业发展。
（一）M0政策亮点
《暂行办法》的制定，是结合了目前惠州市产业转型升级的深入推进的实际情况以及现行部分土地供应和管理政策已无法满足新业态、新产业的发展需求的实际要求，在借鉴广州、深圳、东莞等地先进经验的基础上，紧密结合惠州实际情况，专门前往各县（区）进行调研，了解企业实际用地需求，并针对地价问题征求了相关专业机构的意见，形成《暂行办法》初稿， M0政策的亮点相对于传统的工业用地，主要体现在容积率、配套设施、分割转让等几个方面。
1、与传统的工业用地相比，一是容积率上限得以提高，容积率原则上不低于2.5，鼓励高强度的开发；二是配套设施比例提高，新型产业用地的配套设施建筑面积可达不超过总计容建筑面积的30%；三是可分割转让；四是对工业保护线范围外新型产业用地（M0）项目运营有切实需求且用地面积在3公顷以上的，可以在项目用地范围内兼容配置一定比例的商业用地（B1、B2）和住宅用地（R2）
2、与周边地市相比，M0政策在年限设定、地价优惠、分割办证、贡献率（无偿移交）等方面也存在诸多的亮点，一是在出让年限方面，考虑到出让年限太短不利于激发投资者的投资热情，惠州市的规定将年限设定在最高50年；二是在地价方面，惠州的M0政策出让起始价格按出让时点同地段工业用地市场评估价计收地价优惠力度较大，且惠州市的地价相对周边城市较低，在地价上能形成较大的吸引力；三是贡献率较低，只有以“三旧”用地改M0方式供应的功能兼容M0项目需无偿移交不低于其兼容配置的用地对应土地面积15%等价值的产业用房且允许企业通过补缴地价的形式免于贡献。
（二）M0主要做法
《暂行办法》主要规范了新型产业用地的概念（范畴）、三个准入机制（规划准入、产业准入、主体准入）、土地从规划到定价到供地到建设到不动产权证办理到附条件转让各个环节的管理以及每一步的监管机制等几个方面的内容：
1、新型产业用地（M0）（以下简称M0用地）的定义指为了适应创新型企业发展和创新人才的空间需求，用于研发、创意、设计、中试、检验检测、技术推广、信息技术服务、科技企业孵化器等新型产业功能以及相关配套服务的用地。新型产业用地（M0）项目（以下简称“M0项目”）用房包括产业用房和配套用房。
2、产业准入和主体准入制度：新型产业用地（M0）项目的认定及遴选设置了产业准入和主体准入制度。第二章明确了各职能部门分工，设定M0项目的认定遴选程序。
3、规划管理：设定M0用地的规划原则、准入程序，即新型产业用地原则上应当布局在哪些区域以及办理地块规划条件的程序，M0用地的容积率，原则上不低于2.5。对于工业保护线范围外新型产业用地（M0）项目运营有切实需求且用地面积在3公顷以上的，可以在项目用地范围内兼容配置一定比例的商业用地（B1、B2）和住宅用地（R2），同时对于比例作出了一定的限制。
4、用地管理：M0用地的供地方式（土地来源）包括新增用地、“三旧”用地改M0，已出让用地转M0。设定土地出让年限最高不超过50年，兼容的商业（B1、B2）及住宅（R2）等用地的土地出让年限按照现有的法律规定执行。同时明确了三种供地方式的M0用地的地价计算方法。对“三旧”用地改M0（功能兼容型）的，要求无偿移交一定比例的产业用房。
5、不动产登记与分割转让管理：强调M0项目的不动产与一般的住宅、商业项目的区别，并需予以明示。明确M0项目不动产分割转让的登记问题。对M0项目的分割转让进行严格限制，其中兼容的商业、住宅用地在项目产业用房竣工验收前，不得分割转让，也不得变相转让，并且住宅应该出售给该M0地块内项目单位的员工，对其中的产业用房，对于受让主体、再次转让的年限进行限制。
6、供后监管：明确由各区政府（管委会）履行监管主体责任，各职能部门应当在各自职权范围内履行监管职责，实行多方位监管，并建立联动机制、全流程监管体系以及验收机制。对于未通过达产验收的M0项目，面临严厉后果，同时严禁将产业用房改变为商品住宅、商业等非产业用途，并设置了用地单位的退出机制。
（三）M0政策审慎出台，先行先试以满足市场需求
《暂行办法（送审稿）》已按规范性文件送审程序报市政府审批，因M0政策涉及土地管理的多个方面，借鉴周边城市M0政策的变化，该政策需审慎出台。为满足市场迫切需求，通过先行先试，促进M0政策的落地实施。目前，已挂牌惠城区南部新城东区一宗及惠城区江南大道边上三宗M0项目用地，另有一个项目正在洽谈之中。
二、提高各部门之间的协作机制，聚焦产业发展需求。
为支持实体经济发展，进一步加快工业用地供应及开发建设，结合本轮机构改革对规划和土地管理等职能的整合，立足惠州实际探索加强工业项目用地支撑保障新举措，加快项目落地建设速度，我市将根据政府间部门的相互关系，提高协作机制，提高工作效率和审批效率。我市将从以下几个方面进行改革探索，对各环节工作程序进行优化改进（改革后自启动项目供应至完成供地及规划报建预审预计用时4-8个月，比现行用时缩短4个月）：
（一）简化《规划设计条件告知书》的编制工作。对拟出让工业用地符合已批控规规划用地性质的，按照控规要求以一图一表的形式直接出具规划条件，原则上3个工作日完成，可节约时间约2个月。
（二）探索试行以标定地价的区片地价测算拟出让工业用地地块的评估地价。简化工业用地出让前的评估程序。相比现行工业用地土地出让评估程序，可节省时间约半个月以上。
（三）实行标准地“带方案”出让。将审定总平面和单体建筑设计方案环节前置至土地出让环节前，可节省时间约半个月。
（四）探索简化工业用地出让程序，实行“带项目出让”。对于招商遴选确定出让项目的工业用地，提前30日在相关网站、报纸等媒介发布工业用地拟出让宗地基本情况、供地意向单位、有关产业要求和开发建设、产出及税收贡献监管协议等，待公示结束后呈报政府审批，与企业办理协议供地手续，签订国有建设用地使用权出让合同及办理不动产登记、开发报建等相关手续。相比现行工业用地土地出让程序，可节省时间约1个半月以上。对于不带项目的工业用地或存在竞争的工业用地，继续按公开挂牌方式出让。我市将进一步优化压缩现行工业用地出让及规划报建审批流程和时限，试行“带方案出让”，将审定总平面和单体建筑设计方案环节前移，并联办理建设用地规划许可证及核发建设工程规划许可证等。
（五）建立工业用地全生命周期管理机制。对项目在用地期限内的利用状况实施全过程动态评估和监管，由政府指定工业产业监管部门，与自然资源部门建立联动机制，对不按照产业要求和监管协议进行开发建设和利用土地或未能达到监管协议要求的产出贡献的，由监管部门根据协议要求对其处罚整改，情况严重的通报自然资源部门将其土地收回，另行供地用于其他项目。
惠州市自然资源局
2020年7月7日