《惠州市住房公积金管理中心住房公积金贷款办法》（简称《贷款办法》）已经进行起草并发布，《贷款办法》解读如下：
一、发布的必要性
《贷款办法》自2015年实施以来，有效规范和促进了我市住房公积金贷款业务的发展，更加方便职工个人办理住房贷款，维护借贷双方的合法权益，规范公积金贷款的管理行为，提高透明度，推动了住房公积金事业的持续、健康发展。现《惠州市人民政府办公室关于印发<惠州市住房公积金贷款办法>的通知》(惠府办〔2015〕26号)有效期已届满，《民法典》于2021年1月出台，且国家住建部等多部委对住房公积金贷款相关政策作出了新的规定，因此为加强住房公积金个人住房贷款的规范性、便利性和统一性，维护职工权益，根据依法行政的原则，需对《贷款办法》作出修改并重新发布。
二、可行性
规范住房公积金贷款的管理行为，提高透明度，推动住房公积金事业的持续、健康发展。同时，也将进一步完善住房金融制度，增强住房公积金个人住房贷款的规范性、便利性，以维护职工利益为出发点，拓展住房公积金的社会保障功能。
三、主要依据
（一）国务院《住房公积金管理条例》
（二）中国人民银行《贷款通则》
（三）《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》（建金管〔2005〕5号）
（四）《广东省建设厅关于确定我省普通住房标准的通知》（粤建房字〔2005〕58号）
（五）《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（建金〔2010〕179号）
（六）《关于加强和改进住房公积金服务工作的通知》（建金〔2011〕9号）
（七）《住房城乡建设部 财政部 人民银行关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（建金〔2014〕148号）
（八）《住房城乡建设部 财政部 中国人民银行关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知》（建金〔2015〕128号 ）
（九）《住房城乡建设部 财政部 中国人民银行关于切实提高住房公积金使用效率的通知》（建金〔2015〕150号）
（十）《惠州市住房公积金管理规定》（惠府〔2018〕13号）
（十一）《住房和城乡建设部关于取消部分部门规章和规范性文件设定的证明事项的决定》（建法规〔2019〕6号）
四、解决的主要问题
（一）贯彻落实《惠州市住房公积金管理规定》（惠府〔2018〕13号）（以下简称《规定》），具体规范住房公积金贷款业务。由于已颁布的《规定》对规范住房公积金贷款行为只是作了原则规定，在实际工作中还缺乏操作的具体依据，因此，需要《贷款办法》来具体规范住房公积金贷款业务。
（二）进一步防范贷款风险。随着我市住房公积金业务稳步快速发展,贷款规模不断扩大,防范和控制贷款风险的责任也逐渐加重。《贷款办法》是继颁布实施《规定》之后，一部专门从住房公积金贷款业务的相关各方、从住房公积金贷款管理角度防范贷款风险的重要规章制度。
（三）更好地发挥住房公积金的作用、保护借贷双方合法权益。住房公积金贷款是职工解决住房困难，改善住房条件，获得资金支持的重要途径。住房公积金贷款关系到职工的切身利益，实践中难免产生争议，既不利于广大职工享受住房公积金的好处，也不利于住房公积金作用的充分发挥，为此需要对《贷款办法》加以规范和改进。
五、主要内容解读
（一）《贷款办法》第八条是关于部分情形不准予公积金贷款的规定。
1.根据《中华人民共和国审计署审计报告》（审社报〔2020〕8号）以及住房城乡建设部等4部门《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》(建金〔2010〕179号)“一、住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、太修普通自住房,以支持基本住房需求”的规定，不受理所购房屋用途为别墅的公积金贷款。
2.根据《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（建金〔2010〕179号）的第一条“住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房，以支持基本住房需求。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房”以及第六条“城市住房公积金管理中心和受委托银行要采取有效措施，加强住房公积金个人住房贷款的调查、审核、抵押、发放、回收等工作，切实加强贷款风险管理，保障资金安全”的相关规定，为了防范住房公积金贷款风险，维护缴存职工的合法权益，不受理购买部分产权份额的（共有产权住房除外）或直系亲属名下的住房公积金贷款申请。
3.根据《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》（建金管〔2005〕5号）第十三条“职工没有还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款”。
4.根据《住房城乡建设部 财政部 人民银行关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（建金〔2014〕148号）第一条“住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工。住房公积金管理中心不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款”。
（二）第九条是对以欺骗手段或提供虚假资料申请提取本人住房公积金账户余额或申请公积金贷款的缴存职工以及以欺骗手段以及提供虚假资料提取了本人住房公积金账户余额或骗取了公积金贷款的缴存职工再次申请住房公积金贷款的时间作了限制。
根据《惠州市人民政府关于印发<惠州市住房公积金管理规定>的通知》(惠府〔2018〕13号）第三十五条“职工个人以欺骗手段违法提取本人住房公积金账户内的存储余额的，由市公积金管理中心责令限期退回违法所提款额，取消其1年至5年的住房公积金提取资格，并依照《条例》的规定予以处理”以及第三十六条“职工个人以欺骗手段非法获得住房公积金贷款的，由市公积金管理中心责令借款人限期退回违法所贷款额,取消其1年至5年的住房公积金贷款资格。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任”的相关规定，对具有以上违反《住房公积金管理条例》及《惠州市人民政府关于印发<惠州市住房公积金管理规定>的通知》相关规定的缴存职工作了再次申请住房公积金贷款的时间限制。
（三）第十条是关于住房套数的认定标准。
根据《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（建金〔2010〕179号）的第四条规定“停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款”，但是未明确如何认定第三套房，因此该条明确了购买首套住房是指申请人家庭(申请人及其配偶、未成年子女)名下无住房登记记录且无未结清的住房贷款。购房套数的认定实行“认房”又“认公积金贷”的标准，“认房”以房屋信息查询结果为准，“认公积金贷”以我中心的系统以及人行征信系统查到的《个人信用报告》为认定标准。
（四）第十一条是关于对商转公的规定。
为了减轻新参缴职工供房负担，促进住房公积金制度扩大覆盖面，在借鉴周边城市的商转公贷款政策实践经验，认真比较各地商转公业务具体模式的基础上，制定了该条款。
1.综合平衡我市住房公积金贷款政策的历史变迁和现实情况的基础上，结合住房公积金是职工专项个人住房储金，具有积累性和互助性的特点，优先支持职工的基本住房需求。我市自1996年开办住房公积金贷款业务以来，经历了多次贷款政策调整，贷款额度上限也多次提高。目前，我市住房公积金贷款需求持续旺盛，贷款发放连年保持在高位。因此，综合考虑历史和现实情况，我市开办商转公业务，除了需符合《惠州市住房公积金贷款办法》的贷款条件外，办理商转公业务必须是“首房首贷”，即家庭唯一一套住房且未办理过住房公积金贷款。
2.近几年缴存职工需求办理商转公的呼声很高，为了便民利民减轻缴存职工的负担，开办商转组合业务。但由于我市住房公积金贷款受委托银行还没有实现全覆盖，且原商业贷款设定了抵押权人为商业银行，因此为了防范住房公积金贷款风险，办理商转组合贷款的只能在受委托银行办理；其次原商业银行的信息系统以及相关的财务制度等是否支持部分商业贷款转为住房公积金贷款，同时提前结清（包括提前部分结清）商业贷款本身就是一种合同违约行为，因此需要受委托银行的同意，我中心将在官网及时公布可以办理商转公业务的受委托银行。
（五）第十二条是关于贷款额度的规定。
1.根据《住房城乡建设部 财政部 中国人民银行关于切实提高住房公积金使用效率的通知》（建金〔2015〕150号）第一条“在保证借款人基本生活费的前提下，月还款额与月收入比上限控制在50%-60%”。
2.关于按照公式计算的贷款额度，原有的贷款额度计算方式“连续正常足额缴存住房公积金满12个月即可足额申请公积金贷款”，但在实际操作过程发现是否足额缴存住房公积金有很大的主观和客观性，根据《住房公积金个人住房贷款业务规范》（GB/T51267-2017）3.2.1的规定“所申请贷款额度不应高于借款申请人（含共同申请人）公积金账户缴存余额的一定倍数”，并且了解到广州、深圳、天津、北京、上海等各大城市的公积金贷款额度均与缴存账户余额、时间等均相关联，因此贷款额度的确定根据缴存时间不同与相对应的贷款倍数相关联，此计算方式向中低收入职工和长时间缴存职工倾斜，使低额缴存职工满足普通自住住房贷款的需求有保障，长时间缴存职工购房贷款得实惠，体现出公积金制度的保障性和互助性。
（六）第十三条是关于房屋贷款比例的有关规定。
根据《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（建金〔2010〕179号）第二条的规定“使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%”，以及《住房城乡建设部 财政部 中国人民银行关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知》的规定“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30％降低至20％”。但由于购买的房屋的结构、性质、楼龄等影响了房屋的价值，因此根据购房类型不同房屋贷款比例有所区分：
1.购买预售商品房、现房（已确权）商品房的按照最高贷款金额不超过房屋价值的80%确定。
2.购买再交易住房（二手房）的全部贷款金额（含组合贷款）不超过房屋价值的60%确定，不再要求首付款转账凭证或收据。
3.建造住房的，全部贷款金额（含组合贷款）不超过抵押物价值（公积金中心内部核查确定）的60%，且不超过工程总造价的60%，不再要求提供自有资金证明。
（七）第十四条是关于贷款年限的有关规定。
根据《住房城乡建设部 财政部 中国人民银行关于切实提高住房公积金使用效率的通知》（建金〔2015〕150号）第一条“贷款年限可以延至借款人法定退休年龄后5年，最长贷款期限为30年”的规定设置此内容，但是夫妻双方购买同一套房屋同时申请住房公积金贷款时退休年龄不同导致贷款年限不同，因此增加了“夫妻双方共同贷款的，以贷款年限较长的为最长年限”；二手房由于房屋结构（砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构和钢结构）以及楼龄不同，在贷后如果拍卖房屋的价值不同，为了防范风险，因此增加了“贷款最长年限为30年且贷款年限加上房龄不得超过40年”。
惠州市住房公积金管理中心
2021年10月11日